MENNYI JOGUNK VAN A KILÁTÁSHOZ?

A szép kilátást nyújtó ingatlanok esetében, maga a panoráma jelentős hányadot képvisel az ingatlan forgalmi értékében. A kilátás szomszédok általi elvonása, például építkezéssel, fák ültetésével, szomszédjogi sérelmet jelenthet. Ez akkor is fennállhat, ha egyébként a szomszéd eljárása megfelel az építési jogszabályoknak. A tulajdonos kilátáshoz fűződő jogát ugyanis egy másik jogág, a polgári jog védi. A Polgári Törvénykönyv alapján tehát kártérítési igényt teremthet a kilátás elvesztése az ingatlan tulajdonosánál.

Az ingatlanokról való kilátás önmagában is vagyoni értéket képviselő olyan adottság, amely jogi védelemre szorul. A panoráma, vagy a kert háborítatlansága (intimitása), illetve a lakóingatlan szobáinak természetes megvilágítása (benapozottság), mind befolyásolják az ingatlan értékét. Ezek a tulajdonságok, a törvényben szomszédjogként nem szerepelnek ugyan, de a bírósági gyakorlat kialakította a védelmüket. Így peres úton érvényesíthető szomszédjogi igényként vannak jelen a jogrendszerben. Kiemelendő a szabad kilátás elvonása, hiszen ez rendszeresen polgári perek – kártérítési igények – tárgya. A panoráma elvesztésével okozott értékcsökkenés akár az ingatlan értékének egynegyedét is kiteheti.

Az ember által alakított környezetben bekövetkező változások, a technikai fejlődés, folyamtatos kihívások elé állítják a szomszédjogi szabályozást. A kilátásvédelemmel kapcsolatban az utóbbi időben főleg az üdülő-, és lakóingatlanok közelében épített mobil–átjátszótornyok generálták az újabb kártérítési pereket.

A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

A bíróság ezt az általános szabályt alkalmazza a kilátást érintő jogvitákban. Ennek során a szomszédok érdekeinek összemérése alapján dönt. A bíróság dönti el tehát, hogy mi a zavarásnak az a mértéke, amelyet a szomszéd még tűrni köteles, és mi az, ami már jogkövetkezményt von maga után.

Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy a zavarás a szükséges mértéket nem haladja meg, akkor az elszenvedő felet a zavarás tűrésére kötelezi.

Ha azonban a szükséges mértéket meghaladó a zavarás, akkor úgynevezett elhárítási igénye keletkezik a sérelmet szenvedett szomszédnak.

Ha károsodás veszélye is felmerül, akkor az eset körülményeihez képest, a Ptk. 6:523. §-ban foglalt lehetőségek közül választhat a bíróság (a veszélyeztető magatartástól való eltiltás, a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére kötelezés, illetve biztosíték adására való kötelezés).

Konkrét kár bekövetkezése esetén pedig a sérelmet szenvedett szomszéd követelheti a kár megtérítését a zavaró, jogsértő féltől a Ptk. 6:519. §-a alapján.

Tekintettel arra, hogy a kilátás elvételével kapcsolatban a fentieknél konkrétabb szabályok nincsenek, a bírónak tág mérlegelési jogköre van a konkrét ügyben. A bírói gyakorlatban ugyanakkor kialakultak bizonyos elvek, amelyek mentén a bíróság rendszerint a döntését hozza.

Ezek az alapelvek az alábbiak:

• a helybeli szokások figyelembe vétele,
• a jogági függetlenség elve, és
• a később építtető felelősségének elve.

1. A legfontosabb szomszédjogi alapelv, a helybeli szokások vizsgálata. Ez az elv a kilátásvédelem szempontjából azonban kisebb szerephez jut. A bíróság nem szokta pusztán azon az alapon tűrésre kötelezni a szomszédot, hogy az adott településen szokásosan elveszik a szomszédok egymástól a kilátást.

2. A jogági függetlenség (vagy szigorúbb szakzsargonnal: „a jogági jogellenesség függetlensége”) elve szerint, ami más jogág szerint jogszerű (pl.: építési szabályoknak, engedélyeknek megfelel), az polgári jogi szempontból még minősülhet jogellenesnek. A bírót tehát nem köti a döntéshozatalban a helyi építési szabályzat, vagy az önkormányzati építési iroda döntése. Ennek megfelelően egy, a helyi építési szabályoknak egyébként megfelelő – közigazgatási szempontból tehát hibátlan – építkezés is vonhat maga után kártérítést, ha a bíró úgy látja, hogy az jelentős mértékben elvonja a kilátást, és ezzel sérti a szomszédjogokat.

3. A kilátásvédelemmel kapcsolatban a legfontosabb elv a később építtető felelősségének alapelve. Eszerint a később építtető akkor is felelős a szükségtelen zavarásért, például a kilátás elvonásáért, ha az építési előírások betartása mellett zajlott a kivitelezés. Az új építtetőnek építményével eleve a környéken már meglévő épületek adottságaihoz kell igazodnia. Meghatározó tehát az új ingatlan környezete. Az építkezéssel együtt járó kilátáselvonás, egy átlagos, városias környezetben jellemzően polgári jogi (kártérítési) felelősséget nem keletkeztet. Olyan helyeken azonban, ahol az ingatlanok építésének kiemelt szempontja a panoráma (pl. magasabban helyezkedő városrészek, hegyoldal, folyó-, vagy egyéb vízpart stb.) a kilátáselvonás a később építkező kártérítési felelősséget eredményezheti.

Az egyes ügyekben eljáró bíróságok a fenti elvek vizsgálata alapján, az egyedi kérdések vizsgálatával határozzák meg, hogy egy ingatlanból nyíló kilátás elvonása a szomszéd részéről szükségtelen zavarásnak minősül-e. Ez alapján döntenek, hogy a zavarás megalapozza-e a panorámát elvonó, zavaró fél kártérítési felelősségét. Ugyanígy a bíróságok egyedi esetenként határozzák meg, hogy jogsérelem milyen súlyú, és annak elhárítására milyen jogkövetkezmény a legalkalmasabb. A kártérítés összege tehát szintén egyedi elbírálás tárgya.

Ha bármilyen kérdése merülne fel, vagy segítséget szeretne kérni a fenti témában, forduljon ingatlanjogi szakértőinkhez bizalommal!