ÉPÍTKEZIK? ÚJÉPÍTÉSŰ LAKÁST VÁSÁROLNA? EZEKRE FIGYELJEN!

Újabbnál újabb hírek jellennek meg az éptőipar fellendüléséről, a beruházási kedv növekedéséről, és az újépítésű lakások népszerűségéről. A csökkentett lakásépítési ÁFA és a CSOK keretében igénybe vehető kedvezmények nyomán növekedésnek indult az újépítésű lakások iránti kereslet.

Az újépítésű, vagy építendő ingatlanra vonatkozó szerződések aláírása előtt azonban, érdemes áttekinteni a lehetséges kockázatokat. Cikkünkben ehhez nyújtunk segítséget.

Az építés alatt álló, vagy újépítésű ingatlan adásvétele jogi szempontból számos veszélyeket rejthet a vevőkre nézve, mivel az ingatlanügyek nagy részében az építési vállalkozó saját ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést. Ilyenkor az ügyvéd és az építési vállalkozó közötti tartós együttműködésre tekintettel, gyakoriak az olyan jogi megoldások, amelyek inkább az eladó, mint a vevő érdekeit szolgálják.

Előszerződés vagy telek adásvétel?

Gyakori, hogy az építési vállalkozó már előre készül a kivitelezés elhúzódására. Hogy a féléves földhivatali függőben tartásból ne csússzon ki az ügylet, inkább eleve előszerződést ajánlanak a vevőnek. Csakhogy az előszerződést nem kell a földhivatalhoz benyújtani. Így a leendő vevő úgy fizethet ki jelentős összegeket, hogy az előszerződést nem biztosítja más, csak az építési vállalkozó szavahihetősége. Ha az építkezés közben a vállalkozó csődbe jut, a leendő vevő futhat a pénze után. Ezért, lakásépítési projektek esetén, az építési vállalkozó cégét érdemes alaposan megvizsgálni.

A legalapvetőbb vizsgálatot jelenti, ha a leendő vevő utánanéz a cégnek, a közhiteles nyilvántartásban, a cégjegyzékben: http://www.e-cegjegyzek.hu

Ha cég frissen alakult (tehát nincs legalább egy lezárt üzleti éve), és referenciával sem rendelkezik, akkor érdemes óvatosnak lenni.

Emellett ajánlott, hogy előszerződés helyett, legalább az építési telekre kössenek végleges adásvételi szerződést. Így a vállalkozó csődje esetén is megmarad az építési telek a vevő tulajdonában.

Vállalkozási szerződés a kivitelezésre? Milyen feltételekkel?

Az előszerződés vagy az építési telek adásvétele mellett legtöbbször bizonyos vételár részletek (vagy vállalkozási díj részletek) is megfizetésre kerülnek, a felépítendő épületre kötött vállalkozási (azaz építési kivitelezési) szerződés alapján. Gyakori az előre fizetés, tekintettel arra is, hogy ezeket az összegeket az építési vállalkozó fel kívánja használni az építkezés során. Tehát ebből finanszírozza az építkezést. A legrosszabb esetben a vállalkozó csaknem a teljes kivitelezés értékét előre elkéri. Ez a vevő számára, álláspontunk szerint, vállalhatatlan kockázatot jelent, hiszen előszerződés esetén még csak széljegyre sem került a földhivatalnál. Látszólag tehát semmi köze az épülő ingatlanhoz, pedig annak szinte teljes értékét kifizette. Egy vállalkozói csőd, a vevő totális csődjévé is válhat, és a teljes megtakarítását is felemésztheti.

Sajnos előfordulnak kifejezetten csalárd ügyletek is, ahol van építési telek, talán még látványterv is, de a teljesítési szándék már hiányzik. A „vállalkozó” képviseletében valaki felveszi a lehető legnagyobb pénzt, és köddé válik. Ez már persze büntetőjogi kategória, de ha a tettesek kézre is kerülnének, gyakran a pénz akkor sem kerül elő.

A kulcs tehát a lehető legkevesebb előleg megfizetése. Emellett érdemes a kifizetéseket, az egyes építési ütemek befejezéséhez kötni. Ne fizessen előre csupán látványtervek alapján. Győződjön meg a vállalkozó teljesítőképességéről, és fizessen részletekben!

A vevő számára legelőnyösebb konstrukció, ha a vállalkozó előre teljesít, majd építési ütemenként utólag számláz. Ekkor lényegében a vállalkozó meghitelez egy ütemet (pl. az épület alapozását), és a vevőnek lehetősége van a teljesítés ellenőrzésére, majd az adott ütem utólagos kifizetésére. Ha az érintett ütemmel minden rendben volt, folytatódhat az építkezés.

A műszaki tartalom

Sosem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a finanszírozás, és a határidők mellett az építési vállalkozási szerződés legfontosabb részét a műszaki kikötések teszik ki. Itt tud a vállalkozó a legtöbbet spórolni, és (a vállalkozó csődjét leszámítva) a vevő a legtöbbet veszíteni. Egyáltalán nem mindegy, hogy milyen az építőanyag, a szigetelés, a szaniterek, a burkolatok minősége. Minél konkrétabban rögzítjük ezeket a szerződésben, a vállalkozónak annál kisebb a mozgástere, és annal könnyebben számon kérhető, ha valami mégis félre sikerül.

A kötbér

Egy építési kivitelezésnél a vállalkozót egy dolog sürgetheti igazán. Ha a késedelmes teljesítés kötbért von maga után.

A Ptk .6:186. §-a alapján “(1) A kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha szerződésszegését kimenti.

(2) Kötbér írásban köthető ki.

(3) A jogosult kötbérigényét attól függetlenül érvényesítheti, hogy a kötelezett szerződésszegéséből kára származott-e.”

 A kötbér lényege a fent idézett (3) bekezdésben rejlik. Ha a vállalkozó hibásan teljesít (pl. késik), és a felek kötbért nem kötöttek ki, akkor a vevőt legfeljebb kártérítés illetheti meg. Ehhez azonban konkrét kárt kell bizonyítania (pl.: nem tudott időben beköltözni, ezért kénytelen volt lakást bérelni, stb.) Csakhogy a kár bizonyítása általában igencsak nehézkes. Ezt a problémát hidalja át a kötbér, hiszen önmagában pl. a késedelem beállta kötbér fizetést vonhat maga után. Nincs szükség annak bizonygatására, hogy a késedelem milyen kárt okozott a vevőnél. Amennyiben tehát lehetőség van rá, a hibás teljesítés esetére kötbért kell kikötni.

A használatbavétel tudomásul vétele

A vállalkozási szerződés végső teljesítéseként, az ingatlannak a hatóság által történő használatbavételi tudomásul vételét ajánlott kikötni (korábban: használatba vételi engedély). Az utolsó részletet tehát akkor érdemes megfizetni, ha  az ingatlan használatbavételét az illetékes építésügyi hatóság tudomásul vette. Ez lényegében azt jelenti, hogy az ingalan beköltözhető.

Átadás-átvétel

Fontos, hogy az ingatlan műszaki átadása és átvétele is megfelelően rögzítésre kerüljön a szerződésben, illetve mellékleteiben. Minden apró részletre érdemes odafigyelni, hiszen egy jótállási, szavatossági igényérvényesítésben nem mindegy, hogy mi az, amit a szerződésben a felek kikötöttek.

Társasház

Amennyiben a finanszírozás bankkölcsön igénybevételével történik, a szerződésben érdemes kitérni a majdani társasházra is. Társasház esetén az egyes lakások külön tulajdonba kerülnek, az épület fennmaradó részei pedig a lakók közös tulajdonába.

Ha bankkölcsönt is igénybe kíván venni a vevő, érdemes szigorúan szabályozni a szerződésben társasház alapítását, és a jövőbeni albetétesítést, hiszen a legtöbb bank ennek megtörténtétől teszi lehetővé a hitelnyújtás.

Összességében: az átgondolt szabályozás, és a megfelelő szerződés megóvja a vevőt az esetleges meglepetésektől, és jövőbeni veszteségektől.

Mindezek hiányában, könnyen előfordulhat, hogy a vevő tulajdonjog és pénz nélkül marad. Az építési vállalkozó csődje esetén, hiába nyerne meg a leendő vevő egy pert, ha nincs kin végrehajtani az ítéletet, mert addigra a vállalkozó cége már felszámolás alá kerül.

Javasoljuk tehát, ha újépítésű, vagy befejezetlen ingatlant kíván vásárolni, mindenképp ragaszkodjon ahhoz, hogy az ügyletet saját ügyvéddel készíttethesse elő és köthesse meg. Használt ingatlan esetében eleve a vevő választja az ügyvédet. Miért lenne ez másként egy újépítésű,  vagy épülő ingatlannál?

Ha a vállalkozó az ügylet feltételéül szabja, hogy az ő ügyvédje járjon el az adásvételnél (vagy ezt valamilyen kedvezményhez kötné), mindenképp véleményeztesse a szerződéseket, egy független, de hasonló ügyekben jártas ingatlanjogásszal.

 

Ha bármilyen kérdése merülne fel, vagy segítséget szeretne kérni a fenti témában, forduljon ingatlanjogi szakértőinkhez bizalommal!