BANKKÖLCSÖNBŐL VÁSÁROLNA INGATLANT? EZEKRE FIGYELJEN!

Ha álmai otthona, vagy kiszemelt ingatlan-befektetése vételárát nem tudja saját erőből finanszírozni, kénytelen lesz más forrás után nézni. A leggyakoribb és legkézenfekvőbb lehetőség, a bankkölcsön. Cikkünkben a legfontosabb kérdéseket járjuk körbe a jelzálog alapú bankkölcsönök témájában.

Cikkünk célja nem az egyes bankkölcsönök összehasonlítása, hanem az általános, valamennyi kölcsönre kiterjedő szabályokról kívánunk tájékoztatást adni.

Az első, és egyik legfontosabb tanácsunk, hogyha sikerült kiválasztani a kölcsönt finanszírozó bankot, akkor mindenképp szerezze be a banktól, a bank ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos elvárásainak listáját.

NAGYON FONTOS! A bank a hitelbírálatot már egy kész, mindkét fél által aláírt, és ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződés benyújtásával kezdi meg. Sőt, azt is minden hitelintézet – kivétel nélkül – elvárja, hogy az ingatlan adásvételi szerződés a földhivatalhoz benyújtásra is kerüljön, a hivatalos kölcsönigénylést megelőzően. Tehát a bank egy úgynevezett „földhivatal által érkeztetett” példányt vár el. Ezután kezd csak bele a hitelbírálatba. Ez furcsán hangozhat, hiszen ilyenkor a vevő úgy köt szerződést, hogy még nem tudhatja 100%-osan, hogy megkapja-e a bankkölcsönt. Azonban ekkorra már, egy hitelügyintéző általában átnézi az ügyletet, és – ha garantálni nem is tudja – nagy biztonsággal meg tudja ítélni, hogy a hitelkérelem sikeres lesz-e.

Ezért is fontos, hogy a bankhoz olyan adásvételi szerződés kerüljön benyújtásra, ami megfelel a bank elvárásainak, és ne kelljen a feleknek egy minimális eltérés miatt újra összeülni az ügyvéddel, és aláírni egy módosítást.

A bankkölcsönből történő ingatlan vásárlás másik fő jellemzője, hogy a bank a vételárnak csak egy részét folyósítja, és bizonyos mértékű önerő megfizetését elvárja a vevőtől. Minden bankra jellemző, hogy a bank, a vételár ráeső részét, csak utolsó részletként fizeti meg, és csak abban az esetben, ha az ingatlan ekkorra már tehermentes. Ha tehát az ingatlan terhelt, akkor erre az időpontra a tehermentesítésről gondoskodni kell.

Az ilyen ügyletek sajátossága továbbá, hogy a bankkölcsön jelzálog biztosítéka, szinte minden esetben maga az ingatlan.

Ezért, ha bankkölcsönből történik a fizetés, egy sajátos, többlépcsős szerződéses rendszer jelenti a megoldás.

A szerződés aláírásakor az eladó nem mond le a tulajdonjogáról az ingatlan adásvételi szerződésben. Ez természetes, mivel a teljes vételárat még nem kapta meg.

Ekkor az eladó általában csak foglalót, vagy vételár előleget kap, és egy külön nyilatkozatban mond le a tulajdonjogáról. Ez a nyilatkozat (bejegyzési engedély) letétben marad az ügyvédnél, egészen addig, amíg a bank fizet – mégpedig közvetlenül az eladónak, vagy ügyvédi letétbe – vagy hitelígérvényt bocsát ki.

A bank tehát közvetlenül az eladónak utalja vételárként a kölcsön összegét, vagy az is előfordulhat, hogy ügyvédi letéti számlára teljesít. Az, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az ügyvéd mikor és milyen feltételekkel adhatja ki, a bankok különböző módon szabályozzák. Ebben két szélsőség létezik:

Az egyik legszigorúbb megoldás az OTP Banké: Amikor a vevő megfizette az önerőt és az eladó ezt leigazolta az ügyvédnek, az ügyvéd köteles kiadni a banknak a bejegyzési engedélyt. A bank csak ez után folyósítja az utolsó vételárrészt. Ez a bank tehát már akkor igényt tart a tulajdonjog bejegyzési engedélyre, amikor az eladó még nem kapta meg a teljes vételárat, és ígérvényt sem kapott a banktól, hogy az minden további feltétel nélkül teljesít.

A másik véglet az ERSTE Bank, mivel ez a bank átutalja a kölcsönt, és ha ezt az eladó az ügyvéd felé igazolja, az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásra kerüljön a földhivatalból.

Az eljárás második lépcsőjében a bank a jelzálogjogot alapít az ingatlanra. Az ezzel kapcsolatos szerződéskötés közjegyző előtt történik. A vevő földhivatali bejegyzése pedig áltatlában egyidejűleg a jelzálogjog bejegyzésével egyidejűleg történik.

Az eljárás tehát meglehetősen bonyolult, és bankonként változhat. Irodánk ismeri valamennyi bank elvárását, így vállalni tudjuk a legmegfelelőbb ingatlan adásvételi szerződés megszerkesztését! Ha bármilyen kérdése maradt volna az eljárással kapcsolatban, bátran keressen bennünket elérhetőségeinken!