MILYEN HIBÁI LEHETNEK A HASZNÁLT INGATLANNAK? MILYEN JOGOK ÉRVÉNYESÍTHETŐK ILYENKOR?

Az ingatlan adásvételek száma nagymértékben megnőtt az utóbbi időben. A forgalom jelentős részét használt ingatlanok adják. De vajon mit tehet a vevő, ha nem azt kapja, amiben a felek megegyeztek? Milyen felelősség terheli az eladót? Tévedés az a közhiedelem, hogy a régi lakás minden hibáját a vevő tűrni köteles, és a saját költségén kell kijavíttatnia. Téves a „megnézted és megvetted” jellegű eladói álláspont, amely elhárít bármilyen felelősséget. Nézzük tehát, hogy mire jogosult a vevő a használt, de hibás ingatlan adásvétele esetén.

Milyen felelősség terheli az eladót az értékesített ingatlannal kapcsolatban, ha a hiba használt ingatlan esetén merül fel?

Fontos hogy tudjuk, hogy nem csak újonnan épített, de a használt ingatlan vásárlása esetén is terheli az eladót szavatossági kötelezettség. Az eladó a Ptk. alapján az ingatlan tulajdonjogának átruházása során a hibás teljesítésért jog- és kellékszavatossággal tartozik. Azaz szavatolja, hogy az ingatlan mind jogi szempontból, mind pedig fizikai tulajdonságai alapján alkalmas a vevő tulajdonszerzésére, és a rendeltetésszerű használatra.

Mi az a jogszavatosság?

A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, és másnak nincs olyan joga (pl. elidegenítési és terhelési tilalom, vételi jog stb.), amely ezt kizárná, vagy korlátozná. Az ingatlan adásvételi szerződésekben erről nyilatkozik az eladó, amikor kijelenti, hogy az „ingatlan per, teher-, és igénymentes.” Ez egyébként az ingatlan tulajdoni lapjáról is megállapítható. Az eladónak azért kell erről mégis nyilatkoznia, mert a friss tulajdoni lap ellenére lehetséges, hogy egy harmadik személy éppen valamilyen terhet készül bejegyeztetni. Ezért is fontos, hogy a tulajdoni lap lekérése az adásvételi szerződés napján történjen meg, és ne korábban. Ugyanígy lényeges, hogy az ingatlan adásvétellel kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási kérelem, minél előbb eljusson a földhivatalba. (Azaz a bejegyzési igény minél előbb széljegyre kerüljön. Ennek fontosságát egy korábbi cikkünkben már részleteztük.) A jogszavatosság kérdése egy alapos ingatlanjogász igénybevételével megnyugtatóan biztosítható.

 Mi az a kellékszavatosság?

Kellékszavatosság azt jelenti, hogy az eladó szavatolja, hogy az ingatlannak nincs olyan, az eladó által ismert, de eltitkolt vagy pedig gondatlanságból nem ismertetett, esetleg rejtett fizikai hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozná. Ezeknek a lehetséges hibáknak a köre nagyon széles. Szóba jöhet a beázástól az elektromos vezetékek félrekötéséig szinte minden olyan körülmény, ami akadályozza az ingatlan megfelelő használatát. A tapasztalataink szerint a birtokba vételt követően kb. két éven belül szokott fény derülni arra, hogy az eladó esetleg elhallgatott (vagy nem is ismert) olyan problémákat, amelyek a vevőnek később gondot okoznak. A használt ingatlanért az eladónak ugyanúgy fennáll a szavatossági felelőssége, mint az újépítésű ingatlanok esetén. Ez nem azt jelenti, hogy egy 20 éves háznak ugyanolyan minőségűnek kell lennie, mint egy frissen építettnek. De egy átlagos 20 éves, szokásos módon karbantartott ház minőségével rendelkeznie kell. Kivéve, ha a felek megállapodásából, vagy egyéb körülményből (pl.: bejárás alatt tapasztaltakból) más nem következik. A Ptk. alapján öt évig érvényesíthető a szavatossági igény, ha utóbb olyan hiba merülne fel, ami korábban nem volt felismerhető, és amit nem is közölt az eladó. Rendkívül nagy jelentősége van tehát a szerződés megkötése előtti szemlének. Észleltük vagy kellő körültekintés mellett észlelhettük-e, illetve következtethettünk-e a hiba fennálltára, komolyságára.

Ha ugyanis a vevő, jól láthatóan düledező épületet vesz meg, utólag nem érvényesíthet szavatossági igényt statikai problémákra hivatkozva. Ez vonatkozik arra a vevőre is, aki a kertje feletti légvezetékek miatt jelentene szavatossági igényt, mondván, a kertet nem járta be a megtekintéskor. A bírói gyakorlat e téren szigorú. Elvárja a vevőtől, egyrészt a kellő körültekintést, másrészt a látható hibákkal (falrepedések, gombásodás stb.) kapcsolatos utánajárást is.

Egy nemrég közzétett felsőbírósági döntés a következőket tekinti az ingatlan ismert hibáinak, azaz olyannak, amelyekre nem lehet szavatosságot alapítani: „Az ismert hibák körébe azok a hibák tartoznak, amelyekről a jogosultnak a szerződéskötéskor ténylegesen tudomása volt. Felismerhető hibának pedig az úgynevezett nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá azok a hibák, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.”

A bírói gyakorlat tehát ketté bontja az ingatlannal kapcsolatos „ismert hiba” fogalmát. Egyrészt számol az időmúlással, és az anyagok természetes öregedésével. A lakóingatlan rendeltetésszerű használata során előreláthatóan bekövetkező olyan apróbb hibák, mint a lefolyórendszer problémái, elektromos kapcsolók meghibásodása vagy akár kisebb csőrepedések, amelyek a használat természetes velejárójának tekinthetők, hasonlóan a gépjárművek forgó-kopó alkatrészeinek elhasználódásához, nem képezhetik szavatossági igény alapját.

Ezek mellett azonban nagy jelentőséget tulajdonít a bíróság az egyszerű észleléssel megállapítható hibáknak (pl. falrepedés, penészesedés stb.). Illetve az a körülmények folytán előre látható hibáknak (pl. az épület látható süllyedése valószínűleg folytatódni fog).

Rejtett hiba?

Rejtett hibán azt értjük, amely nem ismerhető fel, hiába nézzük meg alaposan a kívánt ingatlant. Az alapos szemrevételezés nem jelenthet falbontást, sem pedig hosszan tartó kipróbálást (pl. pár hét próba lakhatást). De amit a szemle alatt ki lehet próbálni, azt ki is kell. Amit csak lehet indítsunk be, kapcsoljunk be, próbáljunk ki, zárjunk el és mozgassunk meg. Kétségek esetén érdemes lehet a megfelelő szakemberrel (víz-, gáz-, villanyszerelő, statikus) átnézetni az ingatlant.

Hogyan érvényesítsük a jogunkat?

A hiba felfedezését követően, amint lehet – igazolható módon – közölni kell a hibát az eladóval. Ha a hiba jellege miatt nem halaszthatatlan a javítás (pl. folyamatos beázás), a kijavítás előtt az eladóval kell egyeztetni, hogy vállalja-e a felelőséget és kijavíttatja-e a hibát (természetesen viselve a költségeket). Ha ezt az eladó megtagadja, akkor a vevő maga is kijavíttathatja az ingatlan hibáját, de nagyon figyelni kell az alapos dokumentálásra a folyamat során (fotók, vállalkozói dokumentáció, számlák). Ez azért fontos, hogy a szavatossági igény kellően megalapozott legyen. Hiszen vita esetén bíróság előtt is bizonyítani kell tudni, hogy mi volt a hiba, és azt hogyan ill. milyen költséggel hárítottuk el.

Ha a költségeket a vevő állta, akkor azt megtéríttetheti az eladóval. Ennek első lépése a költségek megtérítésére felszólító levél. Ehhez már érdemes mellékelni a kapcsolódó valamennyi okiratot, fotót, vagy egyéb bizonyítékot. Ha a felhívás eredménytelen marad, és a megjelölt határidőn belül nem fizet az eladó, akkor egymillió forint alatti követelés esetén fizetési meghagyásos eljárás indítható. Az egymillió forint feletti követeléseknél a vevő választhat a fizetési meghagyásos eljárás, vagy a közvetlen perindítás között. Sajnos ezen eljárás költségeit is a vevőnek kell megelőlegeznie. Pernyertesség esetén azonban minden költség (a kijavítás költsége, eljárási díjak, illeték, kamatok, szakértői díj, ügyvédi munkadíj) az eladóra hárul.