MILYEN ESETEKBEN „LAKOTT” AZ ÁRVEREZÉSRE KERÜLŐ INGATLAN? – MIK A RÉGI ÉS AZ ÚJ TULAJDONOS LEHETŐSÉGEI?

Ingatlan árverés esetén nagyon fontos különbséget tenni a „lakott” és a „beköltözhető” ingatlan között. A „lakott” megnevezés megtévesztő lehet, hiszen nagyon gyakran az árverés idején lakik valaki az ingatlanban. Jogi szempontból azonban, önmagában az a tény, hogy valaki bent lakik az ingatlanban, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül az ingatlan árverezésre. Cikkünkben az ezzel kapcsolatos főbb szabályokat és azok alkalmazását ismertetjük.

A lakottan történő ingatlan árverezésnek további, a végrehajtási törvényben felsorolt feltételei vannak. Ha azonban a feltételek fennálnak, az árverezés kifejezetten azzal a megjelöléssel történik, hogy az érintett ingatlan „lakott”. Ez a körülmény a bent lakó számára védelmet, a vevő számára pedig korlátozásokat jelent.

Ha a vevő az ingatlant végrehajtás során veszi meg, alapesetben az ingatlant beköltözhető – azaz nem lakott – állapotban árverezik. Ebben az esetben, sikeres árverés esetén, az árverési vevő minden további nélkül birtokba veheti az ingatlant. Ha akadályokba ütközik, akkor a végrehajtó köteles gondoskodni ingatlan kiürítéséről, azaz a ottlakókat kiköltöztetheti, kilakoltatja.

A végrehajtási törvény azonban meghatározza azokat az eseteket, amikor az ingatlant lakottan kell árverezni. Ha lakottan árvereznek, az kihatással van az ingatlan becsértékékére (nyilvánvalóan, mint értékcsökkentő körülmény). Továbbá ilyen esetekben a lakásban maradó lakót, a törvényben rögzített védelem illeti meg.

AZ ADÓS – ALAPESETBEN – KÖTELES AZ ÁRVERÉSTŐL SZÁMÍTOTT 30. NAPIG AZ INGATLANT KIÜRÍTVE ELHAGYNI.

Továbbá biztosítani, hogy a végrehajtó átadja az ingatlant az árverési vevőnek.

KÉT KIVÉTEL VAN EZ ALÓL: 

1. Az adós és a vele lakó személyek ideiglenesen mentesülnek a kiköltözési kötelezettség alól, ha a vételár kifizetése határidőben nem történt meg. ebben az esetben a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül kell kiköltözni az ingatlanból.
2. A végrehajtást foganatosító bíróság az adósnak a – becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett – kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri – legfeljebb az árveréstől számított 6 hónapos – halasztást adhat, ha az ingatlan lakóingatlan, és az adós a saját elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani. Nincs helye halasztásnak, ha az adóst az eljárás során korábban rendbírsággal sújtották, vagy kérelmére, a bíróság a végrehajtást felfüggesztett.

A HALASZTÁS IRÁNTI KÉRELEMBEN meg kell jelölni a halasztás indokát, és azokat a tényeket, amelyek valószínűsítik, hogy a kérelem alapos. Emellett meg kell adni a kérelmező elérhetőségeit, és csatolni kell a kérelmet alátámasztó iratokat is. A döntés előtt a kérelmező szóbeli meghallgatására is sor kerülhet.

A kérelmet elutasító végzés ellen a kérelmező fellebbezhet. A fellebbezést a végzés kézbesítésétől számított 15 napon belül, meghallgatás esetén a végzés kihirdetésekor lehet bejelenteni.

Ha az adós nincs jelen a kiürítéskor, a lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó összeírja. Az ingóságok elhelyezéséről, őrzéséről, és tárolási időtartamáról a törvény részletesen rendelkezik.

 

TÉLI KILAKOLTATÁSI MORATÓRIUM

A végrehajtó a lakóingatlan kiürítését a december 1-től március 1-ig terjedő időszakban nem foganatosítja. Ilyenkor a kiürítést a fentiekei követő időszakra halasztja el. Ennek feltétele, hogy a kötelezett magánszemély legyen. Nincs helye halasztásnak az önkényes lakásfoglalások esetén. Továbbá akkor sincs, ha a kötelezettel szemben korábban már rendbírságot szabtak ki.

A végrehajtási törvény felsorolja, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant. Ahogy fentebb is említettük önmagában az a tény, hogy valaki az ingatlanban bennlakik, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül az ingatlan árverezésre. Ehhez további törvényi feltételek szükségesek

 

LAKOTTAN KELL ÁRVEREZNI AZ INGATLANT:

• ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
• ha abban – kivéve, ha a haszonélvező is kötelezett – haszonélvező lakik,
• ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
• ha az adós és a végrehajtást kérő(k) a lakottan történő értékesítésben megállapodtak,
• ha abban valamennyi végrehajtást kérő egyetért
• ha abban az adós egyenesági felmenője (szülő, nagyszülő, dédszülő) lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben az ingatlanban volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.

A lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, azaz ebben az esetben a beköltözhető értéknél alacsonyabb összegű lesz az ingatlan becsértéke. Az árverési vevő pedig annak ismeretében veszi meg az ingatlant, hogy az lakott.

A bírósági gyakorlat szerint lakottan való árverezés esetén a lakásban maradó személyt, azaz a korábbi használót, nem lehet jogalap nélkül lakáshasználónak tekinteni.

Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos az ingatlan birtokosát nem költöztetheti ki azon az alapon, hogy nem jogosult az ingatlanban való tartózkodásra. Az ingatlanban bennlakót olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne.

Ez azonban azzal a kötelezettséggel együtt jár, hogy az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie az új tulajdonos felé.

Használati díj nem igényelhető, ha a bennlakó például haszonélvezeti joga alapján is jogosult az ingatlan használatára.

A vevő pedig ilyen esetben nem élhet a rendes felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné.

Az ingatlan új tulajdonosa csak úgy szüntetheti meg a bennlakó birtokossal fennálló jogviszonyt, ha a bennlakónak csere ingatlan biztosítását meg tudja oldani. Emellett az is előfordulhat, hogy az bennlakó okot ad a felmondásra, például: felszólításra nem fizeti meg a használati díjat, rongálja vagy rendeltetésellenes módon használja az ingatlant

A végrehajtás részletes szabályai az alábbi weboldalon megtalálhatók:

https://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99400053.TV

Amennyiben akár adósként, akár végrehajtást kérőként jogi segítségre lenne szüksége, irodánk készséggel áll rendelkezésre elérhetőségeinken.