Ingatlan adásvételi szerződések során, ingatlan ügyvédként gyakran találkozunk a kérdéssel:

Ki fizeti a közös költséget? Mikortól? Mi történik, ha az eladónak tartozása marad fenn?  Mi történik, ha a szomszédok közül valaki nem fizeti a tartozását?

Cikkünkben ezt a kérdéskört járjuk körbe.

Ki fizeti a közös költség tartozást ingatlan adásvételkor?

Ahogy a címben is említettük társasházi ingatlanok, lakások adásvételi szerződésénél, az ingatlan ügyvédnél gyakran felmerül a kérdés, hogy azokon a tulajdonostársakon, akik nem fizetik a társasház közös költségeit, kifejezetten nehéz behajtani a tartozást. Egyértelmű megoldásnak tűnne, hogy a társasház a nem fizető tulajdonos helyett a vevőtől hajtaná be a követelést. Jó ötlet ez? Vajon jogszerű?

A vevő számára az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor lényeges kérdés, hogy a társasház vajon behajthatja-e rajta az eladó tartozását. A vevő számára jó hír, hogy az általános bírói gyakorlat szerint, a felhalmozott tartozás az eladót terheli. Ezt diktálja az erkölcs, és a  logika is, hiszen a vevő miért fizetné az eladó korábbi fogyasztásának, birtoklásának költségeit. Ez azonban a társasház számára nyilvánvalóan kedvezőtlen. Egyértelmű tehát a bíróság ítélkezési gyakorlata abban, hogy az ingatlan adásvételi szerződés esetén az eladó felel a tartozásokért. Ez alól kivételt jelent, ha az ingatlan adásvételi szerződésben vagy egyéb iratban a vevő ezt a tartozást az eladótól kifejezetten átvállalja (ugyanakkor nehéz elképzelni olyan ésszerű indokot, hogy ezt miért tenné.)

Más az eset akkor, ha a társasház közgyűlése – a társasházi törvény adta lehetőséggel élve – jelzáloggal terhelheti meg a nem fizető tulajdonos lakását, és a jelzálogot az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték. Ilyenkor ugyanis a vevő az ingatlan adásvételi szerződéssel, jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárol. Ezzel természetesen tisztában kell, hogy legyen, hiszen az eljáró ingatlan ügyvéd köteles erről tájékoztatni. Ilyen módon a személyes tartozás (a korábbi tulajdonos nemfizetésével felhalmozódott összeg, amivel ő, mint magánszemély tartozott), szinte hozzá tapad magához az ingatlan adásvételi szerződéssel átruházott ingatlanhoz. Ekkor a vevő a teherrel együtt szerzi meg az ingatlant (kivéve, ha az adásvétel során az eladó tehermentesít). Így a megszerzett ingatlannal helyt kell állnia a jogelődje tartozásáért.

A vevő érdekeit védi a társasházi törvény azzal a szabályozással, hogy a közös képviselő – az eladó kérésére – köteles írásban nyilatkozni a fennálló közös költség tartozásról. De ilyen nyilatkozat hiányában is irányadó, hogy a szokásos eladói nyilatkozat „az ingatlan per-, teher-, és igénymentességéről”, kiterjed a közös költség tartozás mentességre is. Azonban, ha ez a nyilatkozat utólag valótlannak bizonyulna, akkor a vevő az eladón próbálhatja meg behajtani a tartozást. Több-kevesebb sikerrel, hiszen minden perbeli győzelem annyit ér, amennyit be tudunk hajtani belőle. Ráadásul a jelzálogjog – a korábbi, eladói tartozások alapján – a vevő tulajdonába került ingatlanra is bejegyezhető!

Ingatlan ügyvédi irodánknál azt a gyakorlatot követjük, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére – lehetőség szerint – megköveteljük az eladótól a közös költség “nullás” igazolását. Így megvédjük ügyfeleinket az esetleges jövőbeli vitáktól, veszteségektől.

Általános tanácsunk, hogy az adásvétel folyamatába minél korábban vonjon be jogi szakembert, és ingatlanügyre ingatlan ügyvédet vagyis ingatlanjogászt bízzon meg. Ezzel tudja biztosítani, hogy olyan szakember kezében legyen az ügye, aki naprakész tudással a háta mögött, ismeri az összes buktatót, és biztonsággal végigvezeti Önt az ingatlanszerzés folyamatán.