A legritkább megoldás, ha a vevő egy összegben, készpénzben a szerződés aláírásakor a teljes vételárat megfizeti, és ezzel egyidejűleg az eladó a tulajdonjogáról lemond. A vevő általában bankkölcsön igénybevételével tudja csak a megfelelő forrást biztosítani, ezért a vételár kifizetése leggyakrabban több részletben történik. A szerződő felek a részletek számában, összegében és a teljesítési határidőben szabadon állapodhatnak meg, nincs erre vonatkozó törvényi előírás. Ha a vevő bankkölcsönt vesz fel, akkor a banki előírások miatt, ez az összeg csakis az utolsó vételárrész lehet.

Ha a felek részletfizetésben állapodtak meg, vételárelőlegnek számít minden átadott vételár részlet, amit nem foglaló jogcímén adnak át. Amennyiben a szerződést teljesítik, a vételárelőleget a vételárba be kell számítani, de ha a szerződés bármely okból meghiúsul, a vevőnek a vételárelőleg teljes egészében visszajár.

A foglaló a vételár előleggel szemben, biztosíték jellegű. Szabályait a Ptk. 6:185. §-a tartalmazza. Eszerint a kötelezettségvállalás megerősítéseként foglalót lehet adni, melynek tényét a szerződésbe egyértelműen fel kell tüntetni. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha pedig a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló – egyszeresen – visszajár.

Ha viszont a szerződés teljesítése meghiúsul, a meghiúsulásért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Egyszerűbben fogalmazva, ha az adásvétel a vevő miatt nem tud teljesülni (mert például nem tud fizetni, és az eladó eláll a szerződéstől), akkor a vevő az átadott foglalót elveszíti. Ha a meghiúsulás oka az eladó hibája (mert például nem adja birtokba az ingatlant, és a vevő eláll a szerződéstől), kétszeresen köteles visszaadni a foglaló összegét.

A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés jogkövetkezményei alól nem mentesít. A kötbérbe vagy kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít.

A foglaló mértékéről a Ptk. csak annyit rögzít, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. Ennek megfelelően a foglaló mértékét a felek szabadon állapíthatják meg. A gyakorlatban, általában a felek a teljes vételár 10%-ában szoktak megállapodni. Az általános bírósági gyakorlat a vételár 25%-át meghaladó foglalót már eltúlzottnak tartja. Tehát ilyen kikötés esetén, ha a foglalót végül valamelyik fél biztosítékként érvényesíti, és ezt a másik fél bíróság előtt sérelmezi, várható az eltúlzott foglaló mérséklése.

Amennyiben vevő késedelmesen fizet, úgy az eladót a Ptk. 6:48. §-a szerint a késedelembe esés napjától késedelmi kamat illeti meg. A kamat mértéke – eltérő megállapodás hiányában – a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyezik. Emellett, ha az eladót a késedelemmel összefügésben kár éri, és a kár összege meghaladja a késedelmi kamatot, a kamat összegét meghaladó részben kártérítés is érvényesíthető.

Ha a vevő egyáltalán nem fizet, az eladó elállhat a szerződéstől. Az elállással az eladó a szerződést egyoldalúan megszünteti, és az eredeti állapot helyreállításának van helye. Tehát a vételár (kivéve annak foglaló része) visszajár, és az ingatlan az eladó tulajdonában marad. Elállásra lehetőség van a törvény alapján. A Ptk. 6:154. § értelmében ha a vevő késedelembe esik, az eladó követelheti a teljesítést, vagy ha a késedelem következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, elállhat a szerződéstől. Az eladó elállásához nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodása szerint a meghatározott teljesítési időben - és nem máskor - kellett volna teljesíteni, vagy a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő póthatáridőt tűzött, és a póthatáridő eredménytelenül telt el.

A fenti törvényi rendelkezések mellett, a szerződésben is szabályozhatjuk, hogy milyen esetekben jogosult az eladó, póthatáridő kitűzése nélkül elállni. Erre az esetre a felek megállapodása az irányadó. Általában a felek úgy állapodnak meg, hogy a teljesítési határidőt követően egy közepes távú határidő után (15-30 nap), már nincs szükség további póthatáridőre, vagy fizetési felszólításra, hanem megnyílik az eladó elállási joga. Ebben az esetben az eladó jogosulttá válik az adásvételi szerződéstől egyoldalúan, írásban, a foglaló megtartása és a vételárelőleg visszafizetése mellett elállni.

A Ptk. 6:216. § alapján az eladó az ingatlanon a tulajdonjogát, legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog fenntartást írásba kell foglalni. A tulajdonjog fenntartás, mint jogilag jelentős tény, az ingatlan-nyilvántartásban feljegyeztethető, vagy kérhető a tulajdonjog bejegyzési eljárás függőben tartása a földhivataltól. A vevő a tulajdonjog fenntartás hatálya idején az ingatlant nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. A tulajdonjog fenntartásának tehát biztonsági funkciója van az eladó számára, mivel a teljes vételár megfizetéséig tulajdonos marad, de a vevő részére is, hiszen az adásvétel folyamata, tényként feltüntetésre kerül a tulajdoni lapon, vagy a függőben tartás széljegyen fog szerepelni.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése, mint ingatlan-nyilvántartási megoldás, három hátránnyal rendelkezik: amennyiben az ingatlan például elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt, úgy már a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzéséhez is be kell szerezni a jogosult (pl. bank) hozzájárulását; másrészt egy esetleges végrehajtási jog bejegyzését nem akadályozza meg; harmadrészt az ügyfélnek ebben az esetben kétszer kell megfizetnie az eljárási díjat (először a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzésért, majd később a tulajdonjog bejegyzésért).

Mindhárom probléma kiküszöbölhető az eljárás függőben tartásával. Az Ingatlan-nyilvántartási törvény 47/A. § lehetőséget biztosít arra, hogy a felek által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az adásvételi szerződés benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig a beadványt a földhivatal széljegyként tüntesse fel és az eljárást függőben tartsa.

Ha az ügyletet finanszírozó bank nem ragaszkodik a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzéséhez, úgy mindenképpen a függőben tartásos eljárást szoktuk alkalmazni. A tulajdonjog tehát polgári jogi szempontból ilyenkor is fenntartás alatt van, de az ingatlan-nyilvántartásba nem ennek tényét szoktuk feljegyeztetni, hanem magát az eljárást függesztjük fel. Mivel ilyenkor az adásvétel már széljegyre kerül, ez kellő biztonságot ad a vevőnek, mert ez akadályát képezi az ingatlan további értékesítésének, vagy megterhelésének.

Budapest területén a teljes földhivatali ügyintézést Irodánk végzi, Önnek ezzel semmi teendője nem lesz. Természetesen, ha ezt kívánja, Ön is eljárhat a földhivatalnál, de ilyenkor is összeállítjuk Önnek a beadandó anyagot. Amennyiben vidéki ingatlan az ügy tárgya, úgy a beadást postai úton intézzük, avagy ha bármilyen oknál fogva személyes ügyintézésre van szükség és Ön nem tud ezzel foglalkozni, külön díj ellenében Irodánk el tud járni a személyes benyújtás során.

Az ingatlan adásvételhez kapcsolódó egyéb eljárások során (pl.: bankkölcsön igénybevétele esetén a jelzálogszerződés benyújtása, stb.) az Ügyfél személyesen jár el. Külön megállapodás alapján azonban ilyen esetekben is tudunk segítséget nyújtani.

A tulajdonjog bejegyzése esetén a határidő a bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozat benyújtásától számított 30 nap. A gyakorlatban 2-3 hét alatt a földhivatalok meghozzák a döntést. Földhivatalonként változik, hogy a határozatot vagy minden érintett félnek (eladó, vevő, ügyvéd) megküldik, vagy az ügyvéd kapja az összes példányt. Amennyiben a határozat irodánkhoz érkezik, akkor azt e-mailben továbbítjuk Ügyfeleinknek

Az ingatlan birtokbaadásának időpontja, azaz köznyelvi kifejezéssel a beköltözés, a felek megegyezésétől függ. Általában ez a teljes vételár kifizetését követően pár nappal szokott megtörténni, de előfordul, hogy a vételár kifizetése megelőző, vagy az utáni több hónapos eltérésben állapodnak meg a szerződő felek. Ha azt a felek kívánják, a birtokbaadás esetleges késedelmére kötbért lehet kikötni. A kötbér egy olyan szerződéses „büntetés” amelyet a szerződésszegő félnek, pusztán a szerződés megszegéséért (ez esetben a késedelemért) kell fizetnie, függetlenül attól, hogy érte-e kár a másik felet a szerződésszegéssel kapcsolatban. A kötbér mértéke a felek megegyezésétől függ, ezzel kapcsolatban a Ptk. csak annyit rögzít, hogy a túlzott mértékű kötbért a kötelezett kérésére a bíróság mérsékelheti. Az a tapasztalatunk, hogy a felek a kötbér összegét illetően általában napi 3.000 – 15.000 Ft között összegben szoktak megállapodni. Ez az az összeg tehát, ami az eladót minden késedelmes nap után terhelheti, egyben a pontos kiköltözést a vevő számára biztosíthatja.

Az ingatlan birtokbaadásáról birtokbaadási jegyzőkönyvet kell felvenni, melyen feltüntetésre kerül a kulcsok átadása, valamint minden mérőóra gyári száma és állása. A birtokbaadáskor az eladó kötelessége átadni az összes igazolást arról, hogy minden közmű és közös költség -tartozás teljes egészében kiegyenlítésre került (ezt nevezik gyakran „nullás igazolásnak”). A mérőórák átíratását az eladóról a vevőre, az adásvételi szerződés, valamint a birtokbaadási jegyzőkönyv egy példányának bemutatásával lehet kezdeményezni a közműszolgáltatóknál. Ennél egyszerűbb az ügyintézés, ha a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése után a felek (az eladó és a vevő), együttesen elmennek a közműszolgáltatókhoz, valamint a közös képviselőhöz és együtt jelentik be a tulajdonosváltozást. Ekkor a vevő személyesen megbizonyosodhat arról, hogy az esetleges hátralékot az eladó a közmű szolgáltatónak befizette, az eladó pedig arról, hogy vevő a mérőórákat átíratta. Az átíratás ideje jelentősen csökkenthető, ha a felek az érintett közműszolgáltatónál interneten előre bejelentkeznek. Az ELMŰ és a FŐGÁZ a főváros több pontján közös ügyfélszolgálatot üzemeltet, így az átíratáshoz érdemes ezeket a kirendeltségeket felkeresni.